Persyaratan
Administratif dan teknis pembangunan rumah susun di indonesia
Pembangunan rumah susun merupakan salah satu
alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di
daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan
rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota
yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota
bagi daerah yang kumuh. Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis
dan administratif yang lebih berat, karena spesifikasi rumah susun memiliki
bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa (landed house).
Disamping itu pelaku pembangunan juga harus dituntut benar-benar qualified
di bidangnya untuk melaksanakan pembangunan rumah susun.
A. Pendahuluan
Pada daerah perkotaan yang berpenduduk padat, di
mana tanah yang tersedia sangat terbatas perlu dikembangkan pembangunan
perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan
serasi dengan lingkungannya. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu
alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di
daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan
rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota
yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota
bagi daerah yang kumuh.
Jika dilihat dari sisi pengertian, Rumah Susun
adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda-benda bersama dan tanah bersama[1].
Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan
teknis dan administratif yang lebih berat, karena spesifikasi rumah susun
memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa (landed
house). Pembangunan rumah susun harus memenuhi berbagai persyaratan teknis
dan administratif sebagaimana yang telah ditetapkan dalam beberapa peraturan
perundang-undangan, yakni :
- Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun; dan
- Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun.
B. Persyaratan Administratif
Pembangunan rumah susun dan lingkungannya harus
dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah
Daerah setempat sesuai dengan peruntukkannya (persyaratan administratif).
Merujuk kepada penjelasan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang
Rumah Susun, yang dimaksud dengan persyaratan administratif pembangunan rumah
susun yaitu persyaratan yang mengatur mengenai[2]
:
(i)
perizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan;
(ii)
izin lokasi dan/atau peruntukkannya; serta
(iii)
perizinan mendirikan bangunan.
Perizinan tersebut diajukan oleh penyelenggara
pembangunan kepada Pemerintah Daerah terkait dengan melampirkan
persyaratan-persyaratan sebagai berikut[3]:
- sertifikat hak atas tanah;
- fatwa peruntukkan tanah;
- rencana tapak;
- gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun;
- gambar rencana struktur beserta perhitungannya;
- gambar rencana menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
- gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya.
Jika dilihat dari persyaratan administratif
pembangunan rumah susun terlihat bahwa pelaku pembangunan disamping harus
memenuhi persyaratan administratif tersebut, pelaku pembangunan juga harus
benar-benar qualified di bidangnya untuk melaksanakan pembangunan
rumah susun. Hal ini disebabkan karena spesifikasi rumah susun memiliki bentuk
dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa (landed house).
C. Persyaratan Teknis
Ketentuan-ketentuan dalam persyaratan teknis
diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum dan semua persyaratan teknis tersebut harus
sesuai dengan rencana tata kota setempat. Persyaratan teknis pembangunan rumah
susun antara lain mengatur mengenai[4]
:
(i)
struktur bangunan;
(ii) keamanan,
keselamatan, kenyamanan;
(iii) hal-hal yang beruhubungan
dengan rancang bangunan;
(iv) kelengkapan prasarana dan
fasilitas lingkungan.
Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang
Rumah Susun juga mengatur mengenai persyaratan teknis pembangunan rumah susun,
antara lain meliputi :
1. Ruang;
Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan
sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan
udara dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami dalam jumlah
yang cukup.
2. Struktur, komponen, dan bahan bangunan;
Rumah susun harus direncakanan dan dibangun
dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi
persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku.
3. Kelengkapan rumah susun;
Rumah susun harus dilengkapi dengan: jaringan air
bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air hujan, saluran
pembuangan air limbah, saluran dan/atau tempat pembuangan sampah, tempat untuk
kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya, alat
transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat
kebakaran, tempat jemuran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alat/sistem
alarm, pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu, dan generator listrik untuk
rumah susun yang menggunakan lift.
4. Satuan rumah susun;
Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan
tanah, di atas atau di bawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan
sebagian di atas permukaan tanah. Rumah susun juga harus mempunyai ukuran
standar yang dapat dipertanggungjawabkan, memenuhi persyaratan sehubungan
dengan fungsi dan penggunaannya, serta harus disusun, diatur, dan
dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang
kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan
sehari-hari untuk hubungan ke dalam dan ke luar.
5. Bagian bersama dan benda bersama;
- bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain.
- benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni.
6. Kepadatan dan tata letak bangunan;
Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus
memperhitungkan dapat dicapainya optimasi daya guna dan hasil guna tanah. Tata
letak bangunan harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan harus
memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan,
pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya
yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan, dan lingkungannya.
7. Prasarana lingkungan;
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan
prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan
sehari-hari bagi penghuni, baik ke dalam maupun ke luar dengan penyediaan jalan
setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir.
8. Fasilitas bangunan.
Dalam rumah susun dan lingkungannya harus
disediakan ruangan-ruangan dan/atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan
kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak sosial lainnya
serta ruangan dan/atau bangunan untuk pelayanan kebutuhan sesuai standar yang
berlaku.
Persyaratan teknis pembangunan rumah susun ini
ditujukan untuk menjamin keselamatan, keamanan, ketenteraman serta ketertiban
para penghuni dan pihak lainnya. Pengaturan atas bagian bangunan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah mengandung hak atas
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, memberikan landasan bagi sistem
pembangunan yang mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan ("developer")
untuk melakukan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun dengan
pembuatan akta pemisahan dan disahkan oleh Instansi yang berwenang. Atas dasar
pemisahan yang dilakukan dengan akta dengan melampirkan gambar, uraian dan
pertelaan yang disahkan oleh instansi yang berwenang dan didaftarkan
sebagaimana disyaratkan tersebut memberikan kedudukan sebagai benda tak
bergerak yang dapat menjadi obyek pemilikan ("real property").
Sedangkan dalam segi lain, pengaturan tersebut
memberikan landasan bagi sistem pemilikan, ditunjukkan bahwa hak milik atas
satuan rumah susun, dalam kedudukannya sebagai hak kebendaan, meliputi hak
milik atas satuan Yang bersifat perseorangan dan terpisah, termasuk juga hak
atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang kesemuanya merupakan
satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
D. Sanksi
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985
tentang Rumah Susun, Pasal 21 dan Pasal 22, pelanggaran yang sengaja dilakukan
terhadap persyaratan administratif maupun teknis sebagaimana yang telah
diuraikan sebelumnya, maka penyelenggara pembangunan rumah susun diancam dengan
pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda setinggi-tingginya
Rp 100.000.000,- (seratus juta Rupiah). Sedangkan pelanggaran yang terjadi
karena kelalaian, maka penyelenggara pembangunan rumah diancam dengan pidana
kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp.
1.000.000,- (satu juta Rupiah) dan dibebankan kewajiban untuk memenuhi
ketentuan yang belum dilaksanakan.
Terkait dengan sanksi yang dimuat dalam
Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ini, penulis berpendapat
bahwa sanksi tersebut relatif ringan jika dibandingkan dengan kemungkinan
resiko bahaya yang dihadapi penghuni jika terjadi pembangunan rumah susun yang
tidak sesuai dengan bestek yang ditetapkan maupun kerugian keuangan negara jika
anggaran pembangunan didanai oleh APBN.
E. Penutup
Dari uraian di atas dapat ditarik beberapa
kesimpulan mengenai persyaratan administratif dan teknis pembangunan rumah
susun, yakni :
- Pengaturan tentang persyaratan administratif dan teknis pembangunan rumah susun rumah susun diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, dimana dalam undang-undang tersebut diatur tentang pembangunan rumah susun dan tata cara pemilikan dan peralihannya.
- Pembangunan rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat sesuai dengan peruntukkannya (persyaratan administratif).
- Ketentuan-ketentuan dalam persyaratan teknis diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum dan semua persyaratan teknis tersebut harus sesuai dengan rencana tata kota setempat.
- Terkait dengan sanksi yang dimuat dalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ini, penulis berpendapat bahwa sanksi tersebut relatif ringan jika dibandingkan dengan kemungkinan resiko bahaya yang dihadapi penghuni jika terjadi pembangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan bestek yang ditetapkan maupun kerugian keuangan negara jika anggaran pembangunan didanai oleh APBN. Untuk itu disarankan agar sanksi tersebut disesuaikan dengan perkembangan hukum di masyarakat.
DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia
Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043).
Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah
Susun, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3318).
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang
Rumah Susun, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1988 Nomor 7, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3372).
[1]
Pasal 1 angka 1, Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun.
[2]
Penjelasan Pasal 6, Ibid.
[3]
Pasal 30, Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun.
[4]
Penjelasan Pasal 6 ayat (1), Op Cit.
nama :ngamini
nim :11 0201 0127
0 komentar:
Post a Comment